부동산 계약을 맺은 뒤 마음이 바뀌었다고 언제든 계약금을 포기하고 끝낼 수 있는 것은 아닙니다. 계약금의 성격과 상대방의 이행 착수 여부, 계약서에 정한 해제 조건을 함께 확인해야 합니다.
계약금 해제로 끝낼 수 있는 경우
민법상 매매에서 계약금을 주고받았다면, 별도 약정이 없고 당사자 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전에는 계약금을 준 쪽이 이를 포기하고, 받은 쪽은 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 계약서에 계약금의 성격이나 해제 방법을 따로 정했다면 그 내용이 우선 문제 될 수 있습니다. 따라서 ‘계약금’이라는 이름만으로 해제 조건을 단정하지 말고 특약을 살펴야 합니다.
이행에 착수했는지와 해제 통보
잔금 지급이나 소유권이전등기처럼 계약의 핵심 의무를 실제로 이행하기 시작했는지는 구체적인 사정에 따라 판단됩니다. 준비만 한 경우와 상대방에게 계약 이행을 객관적으로 드러낸 경우는 다르게 평가될 수 있어, 계약금 해제가 가능한 시점인지 확인이 필요합니다. 해제 의사는 상대방에게 분명히 전달해야 하며, 계약금을 받은 쪽은 배액을 상환해야 합니다. 단순히 해제한다고 알리는 것만으로 충분하지 않을 수 있으므로 상환 제공과 통보의 시점·방법을 기록으로 남기는 편이 안전합니다. 이미 해제할 수 있는 시점을 넘겼다면 계약금 포기만으로 계약이 끝나지 않고 채무불이행 문제가 생길 수 있습니다.
자주 묻는 질문
질문 1. 계약금 일부만 지급했어도 해제할 수 있나요?
일부 지급만으로 해제할 수 있는지는 계약서 내용과 당사자 합의에 따라 달라집니다. 약정한 계약금 전액을 포기해야 하는지 다툼이 생길 수 있으므로, 지급 내역과 특약을 확인해야 합니다.
질문 2. 상대방이 잔금을 준비했다면 이미 이행에 착수한 건가요?
자금 마련이나 서류 준비만으로 이행 착수가 인정되는지는 단정하기 어렵습니다. 실제 행동이 계약 의무의 이행으로 볼 수 있는지와 그 시점을 구체적으로 살펴야 합니다.