임대차계약서에 확정일자를 받았더라도 보증금 반환이 보장되는 것은 아닙니다. 주택을 인도받고 전입신고를 했는지, 집에 먼저 설정된 권리가 있는지에 따라 보호 범위와 순위가 달라집니다.
확정일자와 대항력은 다릅니다
대항력은 세입자가 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 생깁니다. 다만 제3자에 대한 효력은 두 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 집주인이 바뀌어도 임대차를 주장하거나, 일정한 경우 보증금을 돌려받을 때까지 거주할 수 있는 근거가 됩니다.
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 주택 인도와 전입신고에 더해 확정일자까지 갖추면 경매·공매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 취득할 수 있습니다. 다만 선순위 담보권 등이 있으면 그보다 앞서 받을 수 있다는 뜻은 아니며, 실제 배당액도 매각대금과 권리 순위에 좌우됩니다. 소액임차인의 최우선변제는 별도의 보증금 기준과 요건이 적용됩니다.
입주 전후로 확인할 점
가능하면 계약서 작성 후 확정일자를 받고, 실제 입주와 전입신고도 지체하지 않는 편이 안전합니다. 등기부등본에서 근저당권 등 선순위 권리를 확인하고, 계약 후 새 권리가 설정되는지도 살펴보세요. 대항력은 요건을 갖춘 다음 날 생기므로 입주일의 권리 변동 시점도 주의해야 합니다.
자주 묻는 질문
전입신고 없이 확정일자만 받아도 우선변제권이 생기나요?
아닙니다. 주택 인도와 주민등록, 확정일자 요건을 모두 갖춰야 합니다. 요건을 갖춘 시점이 서로 다르면 마지막 요건을 충족한 때를 기준으로 판단합니다.
입주일에 집주인이 근저당권을 설정하면 세입자가 먼저인가요?
대항력은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 발생하므로, 같은 날 설정된 근저당권이 앞설 가능성이 있습니다. 계약 전후 등기부등본을 확인하고 입주·전입 시점을 관리하는 것이 중요합니다.